Dificultăţile economice şi-au pus amprenta asupra tuturor proiectelor, dar există şi cazuri în care finanţarea şi vânzările au avut mai puţin de suferit.
Turbulenţele economice şi financiare au afectat toate proiectele
rezidenţiale dezvoltate în ultimii doi ani.
Gradul în care acestea au fost lovite de criză diferă însă foarte mult. Problema se pune mai ales în termeni de acces la finanţare, atât al dezvoltatorilor, cât şi al clientului final, precum şi în termeni de vânzări.
Luând în considerare finanţarea şi vânzările, există trei categorii principale de ansambluri rezidenţiale dezvoltate recent. Prima şi cea mai mare ca pondere este aceea a ansamblurilor cu probleme de finanţare şi vânzări reduse.
A doua este aceea a ansamblurilor fără probleme de finanţare şi cu vânzări reduse sau cu o perspectivă incertă a vânzărilor. A treia categorie este a ansamblurilor fără mari probleme de finanţare şi cu o pondere foarte mare a vânzărilor din totalul locuinţelor construite.
Acestor categorii li se adaugă încă una, a dezvoltatorilor care, în absenţa unor perspective pozitive de vânzare, ţin proiectele în stand-by. Pe de altă parte, într-o perioadă în care se vorbeşte mai ales de proiectele cu probleme, se poate dovedi utilă trecerea în revistă a acelor dezvoltări asupra cărora criza şi-a pus mai puţin amprenta.
Succes asigurat din timp
Cele mai multe proiecte care acum au o situaţie bună şi-au vândut peste jumătate din apartamente încă de anul trecut. „Nu s-au înregistrat răsturnări spectaculoase de situaţie în ultimele două-trei luni.
Piaţa s-a mişcat tot timpul, dar într-un ritm mai lent. Atâta timp cât proiectul este adaptat la piaţă, el se vinde, dar nu trebuie să ne aşteptăm la vânzări de genul celor de acum un an sau doi. Această situaţie nu se va întoarce niciodată", a declarat Nimrod Zvik, directorul de marketing al Be Igloo.
Având în vedere faptul că principalul cost al dezvoltatorilor e cel cu firma de construcţii, proiectele care au vândut peste 60% din apartamente şi-au recuperat investiţia. La aceasta a contribuit şi poziţionarea adecvată pe piaţă.
„Important este ca un proiect de lux să nu fie construit într-un cartier mărginaş sau un proiect cu preţuri şi condiţii medii să nu fie construit în centru, astfel încât preţul lui să crească, iar utilizatorul căruia i-a fost adresat să nu şi-l mai permită", a arătat Zvik.
În prezent, e un lucru ştiut că un ansamblu nu se mai vinde în faza de proiect, aşa cum se întâmpla până în primele luni ale anului trecut.
„Cei care nu întâmpină dificultăţi sunt mai ales aceia care au încheiat construcţia sau sunt în ultimele etape de fini-sare şi care au vândut o mare parte din apartamente până la începutul anului 2008", a declarat Costin Lazăr, director general al Neoland.
„În momentul de faţă, nu considerăm că există proiecte rezidenţiale care să nu aibă de suferit pe fondul actualei crize financiare, poate doar proiecte precum Central Park sau Emerald Residence, care au beneficiat de un termen de livrare premergător crizei", a declarat Claudia Scarlat, Market Researcher DTZ Echinox.
Business plan realist
De la începutul anului s-a putut face mai uşor diferenţa între actorii solizi de pe piaţă şi cei cu o afacere făcută peste noapte. A fost o perioadă care a scos în evidenţă anumite aspecte mai greu de observat atunci când afacerile merg bine.
„În ultimele luni s-a văzut clar diferenţa dintre dezvoltatorii care au avut un business plan realist, cei care sunt solizi din punct de vedere financiar, cei care au o structură de companie bine pusă la punct şi ceilalţi. Aceşti dezvoltatori îşi permit acum să fie flexibili sau să aştepte", a declarat Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker România.
Ca perspectivă, „proiectele de succes vor fi în zone semicentrale sau chiar la periferie, cu acces uşor la mijloacele de transport în comun", a estimat Ilie. Atunci când accesul la credite nu e o mare problemă pentru end-user, cum e cazul pieţei de lux, dificultăţile în alegere se vor reduce la buna poziţionare şi la capacitatea dezvoltatorului de a duce lucrarea la bun sfârşit.
„Dezvoltatorul trebuie să atragă cu mare atenţie banii în investiţiile în derulare de la bănci, bursă, acţionari şi, foarte important, să se gândească la posibilitatea returnării acestor bani", a avertizat CEO-ul de la Coldwell. Este unul dintre principalele motive pentru care băncile acordă cu greu credite.
Acestea sunt nevoite în prezent să reeşaloneze datoriile, mascând astfel activităţile neperformante. Este considerată însă abordarea cel mai puţin dăunătoare, în condiţiile în care recuperarea fondurilor se face greu, în absenţa vânzărilor dezvoltatorilor.
Această reeşalonare explică foarte bine faptul că până în prezent nu s-a auzit de falimente de amploare pe segmentul rezidenţial. După ce piaţa imobiliară locală a trecut de la ansambluri neterminate la promisiuni nerespectate, „cele mai importante criterii de succes se pare că au devenit bunul renume al dezvoltatorului, portofoliul său şi posibilităţile sale financiare, mergând până la independenţa faţă de bănci", a declarat Nimrod Zvik.
Proiecte reuşite
Cu greu se poate vorbi de proiecte reuşite în cazul celor pornite târziu care, chiar şi dacă nu au probleme de finanţare, se vând mai greu. Asta nu neapărat din cauza unor carenţe valorice, cât mai ales a tendinţei de aşteptare a cumpărătorului.
„Printre proiectele reuşite le-aş aminti pe cele de la Adama Holding, cu proiectele deja finalizate Evocasa Swiss Cottage, Evocasa Titanium, unde mai au unul sau două apartamente de vânzare, Egi cu proiectele Brilliant Condominium, City Center Residence sau Dona Block, unde mai sunt de vânzare în jur de şase apartamente", a declarat Costin Lazăr.
Sursa
22 June 2009
