Renegocierea chiriilor, un sport la modă

Într-o piaţă imobiliară în care încă se vorbeşte frecvent de criză, oportunităţile nu sunt greu de găsit. Iar acum toată lumea, fie că vorbim de omul de rând, fie de companii mari cu renume, caută atent cele mai bune oferte. Pe piaţa spaţiilor de birouri se mişcă bine lucrurile, şi asta nu pentru acest segment şi-ar fi revenit total, ci pentru că multe companii îşi mută sediile din spaţii mici şi scumpe, în spaţii mai mari şi mai ieftine.

În ultimii doi ani, numeroase companii au decis să-şi mute business-ul şi caută un sediu unde să aibă condiţii superioare la preţuri cât mai mici. Fie că îşi caută o zonă centrală, fie că vor un spaţiu mai mare sau o chirie mai mică, criza imobiliară le oferă ocazia companiilor să-şi negocieze cele mai bune contracte.

„Procentul relocărilor a fost de 70% din totalul  spaţiilor  de birouri închiriate în 2009 și 80% din totalul închirierilor în 2010" declară Eduard Turcoman, consultant DTZ Echinox.

Chiriaşii renunţă la spaţiile pe care le ocupă din diferite motive:
• Caută un spaţiu mai bun cu aceeaşi bani sau un spaţiu similar, dar la o chirie mai mică
• Închid afacerea sau doresc spații mai mici datorită situației economice
• Nu au fost mulţumiţi de clădire, nu s-au înțeles cu proprietarul
• S-au extins şi doresc să aibă toţi angajaţii sub acelaşi acoperiş

În 2010 o serie de companii mari și-au renegociat contractele de închiriere din clădirile de birouri pe care le ocupă. Astfel, conform datelor King Sturdge, din 232.000 mp închiriaţi din 2010 şi până acum, pentru aproape un sfert s-au rediscutat clauzele contractuale.

„62.000 mp însumează renegocieri pentru contractele existente, un aport semnificativ având companiile: Vodafone (cu 7 500 mp) în clădirea Charles de Gaulle Plaza, Oracle (cu 7 000 mp) în Oracle Tower, Microsoft (cu 2 500 mp) în clădirea Unimed Center" afirmă Claudia Cetăţoiu, reprezentant King Sturge.

Giganţii se mută în clădiri noi de birouri

Cazurile clienților care se extind și sunt obligați să se mute nu sunt foarte dese, dar stârnesc vâlvă, precum a fost anul trecut cazul Rompetrol sau GarantiBank. Compania petrolieră a închiriat 9.300 mp în clădirea City Gate, iar banca turcească a ales clădirea Novo Park, unde a luat în folosinţă 4.300 mp.

„O mare parte dintre chiriașii care au relocat spațiile de birouri în decursul anului 2010 și în primele două luni ale anului în curs, s-au orientat către clădiri noi de birouri. Fie datorită lipsei de spațiu pentru extindere în clădirea în care se aflau, fie datorită concentrării activității într-un singur loc pentru optimizarea costurilor și coordonare eficientă. Putem exemplifica aici cazul Rompetrol, Asseco Group sau GarantiBank" continuă Claudia Cetățoiu.

Cu doi-trei ani în urmă, chiriile erau umflate artificial și asta şi pentru că erau mai puține oferte. Astăzi, însa, lucrurile nu mai stau la fel.

„Când stocul de spații era redus, chiriile erau cam ‘nerealiste'. Mai mult de atât, contractele au fost agreate fără drept de negociere. Așa că în 2011 și 2012, cei mai mulți se vor îndrepta către spații noi, competitive. Adică spații la prețuri bune, în clădiri noi și într-o zonă ușor accesibilă, mai ales către stațiile de metrou" declară reprezentantul King Sturdge.

Proprietarii spaţiilor de birouri se uită la reputaţia chiriaşului

Nu în toate cazurile reușesc aceste negocieri. Proprietarii nu sunt foarte încântați că trebuie să mai lase la preț, dar fiind o piață competitivă, trebuie să se adapteze.

„În funcție de numele chiriașului interesat de spații de birouri și de suprafața luată în calcul, proprietarii sunt dispuși să ofere un pachet care să cuprindă luni de chirie gratis, buget de amenajare, locuri de parcare gratis" susține Eduard Turcoman de la DTZ Echinox.

Criteriile în alegerea spaţiilor de birouri sunt variate

Companiile cu un număr mare de angajați și cu activități de tip call center, IT, telecom, outsourcing, nu vor opta niciodată pentru zone ultracentrale pentru că nu sunt rentabile, spun specialiştii. Aceștia vor alege zone accesibile pentru angajați, având în vedere optimizarea costurilor. De asemenea, companiile care au nevoie de un număr mare de locuri de parcare, nu vor fi dispuse să plătească o medie de 100 euro/loc în zonele centrale.

„Dar sunt alte companii care, din motive de eficiență și imagine, aleg zone centrale. Case de avocatură, companii de consultanță, agenții de publicitate, acestea optează pentru spații centrale pentru apropierea de stațiile de metrou și chiar de clienții fideli" afirmă Claudia Cetățoiu pentru imopedia.ro.

Companiile cu lichidităţi mari îşi cumpără propriul sediu

Un segment de nișă îl reprezintă chiriașii care profită de prăbușirea pieței pentru a-și cumpăra sediul propriu. Decizie care se dovedește a fi eficientă pe termen lung.

„Clienții care aleg să nu stea cu chirie sunt companii cu lichidități mari, de obicei din sectorul financiar bancar sau medical. Aceștia realizează strategia de afaceri pe 10-15 ani și demonstrează o mare încredere în viitorul economiei românești. Dată fiind perspectiva mare de derulare a business-ului, costul pentru achiziția unei clădiri este mai mic decât costul de închiriere" încheie consultantul DTZ Echinox.