Renumitul grup financiar american Rockefeller a început să îşi dezvolte în Bucureşti un portofoliu de apartamente pe care, în câţiva ani, vrea să îl ducă la mii de unităţi. Folosofia lor este să construiască locuinţe care să poată fi uşor de revândut.

25738-img_9288_86d5b08382.jpgReprezentanţii The Rockefeller Group au făcut, săptămâna trecută, prima vizită oficială pe teritoriul românesc. Au venit să analizeze evoluţia investiţiilor imobiliare pe care le-au derulat în ultimii trei ani prin intermediul Europa Capital.

Americanii au creat anterior declanşării crizei financiare un fond de investiţii dedicat Europei de Sud-Est, însă primii paşi i-au făcut abia în 2009, când au cumpărat primele terenuri în România. Europa Emerging Europe a adunat de la investitorii de peste ocean 164 mil. euro, bani ce trebuia să fie cheltuiţi în România, Bulgaria, Ucraina, fostul spaţiu iugoslav şi Turcia. În afară de un centru logistic pe care l-au cumpărat în Kiev, restul banilor au fost direcţionaţi către România şi Bulgaria, pieţe considerate de la începutul crizei drept „cele mai sigure locuri de investiţii“ dintre ţările avute ca ţintă iniţială.

Sfârşitul acestui an reprezintă termenul-limită până la care fondurile strânse trebuie investite, după care urmează patru ani în care activele acumulate trebuie vândute. Misiunea managerilor fondului nu este dificilă, deoarece au cheltuit deja aproape toţi banii. Chiar dacă momentan balanţa investiţiilor înclină către vecinii noştri de la sud de Dunăre, situaţia se va echilibra în momentul în care vor fi eliberaţi banii necesari începerii primelor trei ansambluri rezidenţiale din Bucureşti şi a unui parc industrial în Turda.

Europa Capital lucrează doar prin intermediul unor parteneriate strategice cu dezvoltatori activi la nivelul pieţelor locale. În România şi-a stabilit deja trei parteneriate. Primul a fost încheiat acum trei ani cu o firmă din Timişoara, care a comasat pentru americani 22 de hectare de teren în Turda. Acum, pe acest teren a început construcţia speculativă a unui parc industrial care va înghiţi până la final circa 200 mil. euro. Proiectul este dezvoltat de compania spaniolă Graells & Llonch şi va avea o suprafaţă totală de 545.781 mp, împărţită în 70 de clădiri ce vor fi realizate într-un interval de cinci ani.

„Participă, alături de noi, şi Graells & Llonch, cu capital pentru noua investiţie de la Turda. Suntem aproape de semnarea primului contract de închiriere acolo. Proiectul nu-l putem dezvolta noi în totalitate, pentru că ne-ar lua zece ani. Nu de aceea am cumpărat terenul. Noi l-am cumpărat pentru a consolida terenul, a obţine un master plan, a dezvolta primele clădiri, după care vom vinde o parte din teren“, a declarat Tim Norman, directorul executiv al Europa Capital, într-un interviu în exclusivitate pentru Capital.

Miza locuinţelor

Pentru dezvoltările rezidenţiale, Europa Capital a stabilit un parteneriat cu dezvoltatorul RPF Development, susţinut tot de investitori americani. Au cumpărat deja trei terenuri şi se află în proces de negociere pentru achiziţia a încă două loturi în sectoarele 2 şi 3. Cei doi parteneri vizează loturi cu suprafeţe cuprinse între 4.000 şi 6.000 de metri pătraţi. Cu primul proiect au ajuns deja la etajul 12 al primului bloc şi au antecontractat 40% din cele 165 de apartamente ale primei etape. Ansamblul va fi o oglindă a Vitan Residence, primul proiect dezvoltat şi vândut aproape în totalitate de RPF în România. Vitan Residence II va avea până la finalizare circa 400 de apartamente şi este promovat la vânzare cu un preţ mediu de 1.110 euro/mp. Avansurile achitate de clienţi sunt virate într-un cont escrow care nu va fi accesat decât la predarea locuinţei. Până la sfârşitul anului, este programată şi demararea construcţiei celui de-al doilea proiect, care va fi amplasat în zona Vatra Luminoasă.

„Până acum suntem implicaţi în investiţii de 25 milioane euro în terenuri şi dezvoltare pe sectorul rezidenţial, împreună cu partenerul nostru. Fără creditele bancare, doar partea noastră. Nu ne place să construim blocuri de apartamente înalte, mergem până la maximum 14 etaje. Preferăm să dezvoltăm câte 200 până la 500 de apartamente pe proiect“, explică Tim Norman. Finalizarea celor cinci proiecte pe care Europa Capital le are în lucru va fi realizată gradual în următorii cinci ani. Unul dintre terenurile aflate în proces de achiziţie este traversat subteran de o ţeavă de gaz. Mutarea acestei conducte necesită timp şi resurse financiare adiţionale din partea investitorilor, dar ei consideră acest efort ca pe un proces prin care creea­ză valoare adăugată lotului.

În privinţa clienţilor, Tim Norman nu îşi face griji. El consideră că românii şi-au economisit banii în perioada de criză şi acum sunt puşi să aleagă între păstrarea lor sub formă de depozite la „bănci greceşti, cu o dobândă mare“ sau plasarea lor într-un apartament. „Dacă plăteşti doar 60-70.000 de euro, fără TVA, pentru un apartament, decizia nu mai e atât de dificil de luat. Chiar dacă suntem un fond oportunist, care urmăreşte profituri mari, nu înseamă că suntem proşti. Putem fi foarte conservatori, pentru că încă nu sunt prea multe dezvoltări rezidenţiale în Bucureşti. Acesta este un risc îndeajuns de mare încât să nu ne mai asumăm şi altele“, explică directorul Europa Capital.

Despre concurenţă

Proiectele dezvoltatorilor internaţionali, care se mulează pe dorinţele românilor, pot fi numărate pe degetele de la două mâini, în opinia acestuia. Unul dintre motivele care au oprit piaţa rezidenţială din evoluţie a fost lipsa capitalului de lucru în rândul dezvoltatorilor locali, care şi-au bazat afacerile pe banii clienţilor. Privind retrospectiv, Norman consideră că o serie de dezvoltări, precum Asmita Gardens sau Ibiza Sol, au fost total neadecvate pieţei locale. El mai spune că nici măcar în perioada de boom nu au fost construite destule apartamente pentru clasa de mijloc, dezvoltatorii occidentali fiind obişnuiţi cu un segment de piaţă definit de venituri mai mari. Strategia pe care americanii îşi bazează investiţiile în locuinţe româneşti vizează reducerea la maximum a spaţiilor comune. Norman se aşteaptă ca obiceiul românilor şi al bulgarilor de a cumpăra locuinţe după suprafaţa construită să se alinieze cu restul europenilor, care îşi realizează achiziţiile în funcţie de spaţiul locuibil.

„Ceea ce nu s-a întâmplat încă aici este o piaţă a revânzării de apartamente, pentru că românii cumpără apartamente în care locuiesc o perioadă lungă de timp. Cred că şi acest aspect se va schimba. Tinerii se vor obişnui să cumpere un apartament, să se căsătorească, şi după o perioadă să se mute în altă locuinţă. Noi vrem să ne construim o reputaţie de dezvoltator care face apartamente ce pot fi revândute cu uşurinţă“, spune Tim Norman. 

Chiar dacă laudă Guvernul că a făcut „o treabă bună“ cu „Prima Casă“, program încercat şi de britanici, dar fără succes, el consideră că scopul a fost atins şi nu durează mult până la încheierea definitivă a acestuia. Punctul-cheie pe care marşează însă investitorul este menţinerea TVA la nivelul de 5% pentru locuinţele care nu depăşesc valoarea de 380.000 de lei.

Bulgaria, o piaţă mai bună

Europa Capital a licitat pentru aproape toate clădirile de birouri scoase pe piaţă în ultimii ani în Bucureşti, însă oferta pusă de ei pe masa vânzătorilor nu a fost acceptată până acum. Tim Norman nu crede că preţul oferit de el a fost greşit, ci că investitorii nu sunt capabili să recunoască valorile pieţei actuale. Cât despre concurenţii lor direcţi, fondul sud-african New Europe Property Investments (NEPI) - care a încheiat cele mai mari tranzacţii din criză, are doar cuvinte de laudă.

Cei doi investitori au avut şi opţiuni comune de achiziţie. Europa Capital a fost interesată, acum câţiva ani, de proiectul de birouri City Business Center, dezvoltat de timişoreanul Ovidiu Şandor, însă nu au ajuns la un acord. La începutul acestui an, NEPI a cumpărat proiectul lui Şandor, într-o tranzacţie-record pentru provincie, în valoare de 80 mil. euro. „Banii sud-africani sunt mai ieftini, pentru că au o provenienţă diferită de ai noştri. Dar le urăm mult noroc, pentru că ne ajută şi pe noi, deoarece este mai multă activitate pe piaţă. Este totuşi dezamăgitor că nu am putut face mai multe investiţii în România. Găsim Bulgaria ca fiind o piaţă mult mai bună pentru investiţiile noastre, deoarece preţurile nu au atins asemenea înălţimi ca aici“, subliniază şeful Europa Capital.

El consideră că în ţara noastră  mai trebuie lucrat la mentalitate, pentru că „nebunia“ din perioada de boom, când „România a fost una dintre cele mai fierbinţi pieţe din Europa“, a trecut. Este şi unul dintre motivele pentru care România a înregistrat, în primul semestru al acestui an, cel mai scăzut volum de investiţii din ultimii şapte ani. În primele şase luni ale din 2012 au fost încheiate doar două tranzacţii, în valoare de 55 mil. euro, conform ultimului raport de piaţă al CBRE România.

164 mil. euro este suma pe care Europa Capital şi RPF o pun la bătaie pentru cinci proiecte rezidenţiale în Bucureşti

Tim Norman: «Oamenii ne numesc frecvent vulturi»

Capital: Până acum v-aţi concentrat investiţiile asupra sectoarelor rezidenţial şi industrial şi aţi fost interesaţi de birouri. Centrele comerciale din România nu sunt la fel de atractive?

Tim Norman: Este dificil să intri pe acest segment aici. Nu am face un centru comercial în Bucureşti, cu siguranţă. Ar fi o nebunie. Deja ştii care centre comerciale vor intra în faliment în următorii doi ani.

Capital: Aţi achiziţiona imobile care se află în faliment?

T.N: Nu. Oamenii ne numesc frecvent vulturi, dar interesant este că nici Europa Capital şi nici fonduri precum NEPI nu au făcut achiziţii de active distressed (active ale unor companii cu dificultăţi financiare n.red.). Nu suntem fonduri care cumpără companii pe moarte. Acestea sunt problemele băncilor, nu ale mele. Chiar peste drum de Vitan Residence este Vitan Platinum Towers, terminat doar pe jumătate, care are nevoie de peste 10 mil. euro pentru a fi finalizat. Am vorbit cu Banca Românească (banca finanţatoare n.red.) despre acest proiect, dar atitudinea lor a fost complet deplasată. Banca, pur şi simplu, nu înţelegea riscul pe care şi-l asumase. Le-am spus că avem un teren exact vizavi şi că vom începe să construim şi ar fi mai înţelept să organizăm împreună această zonă, pe care să o controlăm noi şi banca, dar nu au fost interesaţi.

Capital: Cu alte cuvinte, doreaţi să interveniţi financiar în Vitan Platinum Towers?

T.N.: Da, dar nu mai vrem acum. Lumea se mişcă, şi Platinum va sta acolo încă zece ani. My Dream, Liziera, Ibiza Sol, Asmita, sunt o grămadă. Pe piaţă intră bani noi şi de ce ar vrea cineva să cumpere problemele altora. Băncile au impresia că vrem să le furăm proprietăţile, când tot ce vrem noi este să investim banii acţionarilor cum trebuie. Asta nu înseamnă că vom prelua problemele băncilor. Nu înseamnă neapărat nici că nu vom cumpăra niciodată distressed, dar nu asta facem în mod constant.

Capital: Consideraţi că acum este mai uşor să-ţi dezvolţi propriile proiecte decât să cumperi?

T.N.: Absolut. Din cauza preţurilor şi a faptului că băncile nu înţeleg riscul. Nu au înţeles niciodată riscul, altfel nu ar mai fi atâtea probleme. Acum vor să administreze proprietăţi de unele singure. Vor să facă treaba mea.

Cine este Rockefeller?

Lansat în 1928, Rockefeller Group este deţinut de Mitsubishi Estate Co. Ltd., entitate activă pe piaţa imobiliară ca dezvoltator, proprietar şi manager de fonduri de investiţii. Rockefeller Group Investment Management, coordonatorul tuturor investiţiilor, gesti­onează active ale unor terţe părţi de peste 610 milioane de dolari.

David Rockefeller, singurul nepot al lui John Rockefeller, fondatorul Stan­dard Oil, are o avere estimată la 2,9 miliarde de dolari. El este capul familiei Rockefeller, a cărei avere ajunge, conform unor estimări, la 110 miliarde de dolari.

Europa Capital este un manager de fonduri de investiţii ce operează la nivel european, cumpărat de la cei trei proprietari ai săi de către Rockefeller Group. Din 1995, a gestionat şase fonduri implicate în 70 de tranzacţii totalizând 6,5 miliarde de euro în 17 ţări europene. Investitorii Euro­pa Capital sunt în majoritate covârşitoare americani, nume importante din asigurări sau universităţi de frunte.

 

Sursa

23 July 2012