Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) se uită tot mai atent spre mediul privat, după ce bugetul de investiţii i-a fost redus aproape la jumătate în acest an.
Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) are în execuţie 4.400 de locuinţe pentru
tineri şi 1.259 de unităţi contractate prin credit ipotecar. Cu banii rămaşi în urma rectificării bugetare, circa 13,4 mil. euro, va mai livra în acest an numai 800 de unităţi locative
destinate închirierii, în proiecte care au un stadiu de execuţie de peste 80%. În primele opt luni ale anului, agenţia a mai finalizat circa 1.000 de apartamente, ceea ce face ca stocul total
din acest an să fie similar celui din 2011. Lipsa fondurilor a determinat statul să pună la păstrare proiectele mari de genul celui din Ghencea, care presupunea dezvoltarea a 10.000 de
locuinţe, şi să se concentreze numai asupra lucrărilor deja începute. Programul „Renaşterea satului românesc“, care promitea construirea a c]te zece case pentru profesorii, medicii şi
poliţiştii din fiecare sat, este şi el blocat, chiar dacă primăriile au înregistrat deja 14.841 de cereri.
Agenţia este nevoită să găsească propriile ei variante de finanţare pentru a începe noi proiecte, însă soluţiile sunt limitate. Principala sursă de venit ar trebui să o constituie valorificarea portofoliului de 24.678 de locuinţe închiriate. În ultimii doi ani, de când ANL are posibilitatea să vândă unităţile închiriate, a reuşit să înstrăineze numai 288 de apartamente, din care 147 numai în Bucureşti. Cele peste 4.000 de cereri de achiziţie venite din partea chiriaşilor arată că problema nu este neapărat chiria modică - aceasta nu motivează cumpărarea -, ci veniturile insuficiente pentru accesarea unui împrumut bancar. Noul director al ANL, Cosmin Ilina, a identificat două posibile soluţii pentru deblocarea acestei situaţii.
Diferenţierea preţului de vânzare în funcţie de zone este una dintre ele, însă beneficiile s-ar putea să nu fie cele aşteptate. Preţul unic de vânzare stabilit pentru acest an este de 411 euro/mp de construcţie desfăşurată. Preţul de construcţie al locuinţelor scoase la vânzare este cuprins între 280 şi 300 de euro/mp, la care se adaugă costul utilităţilor, suportat de primării. Astfel, o diferenţiere de preţuri nu trebuie privită ca o ieftinire, pentru că locuinţele nu pot fi vândute sub costul de dezvoltare, ci mai degrabă ca o scumpire a unităţilor aflate în zone mai dezvoltate economic. A doua soluţie este inspirată de dezvoltatorii privaţi şi presupune o vânzare în rate fără implicarea băncii. „O trimitere pe 30 de ani a unui calcul de rate este un proces ce trebuie supervizat şi iniţiat de Ministerul Finanţelor, care s-ar putea să aibă anumite constrângeri“, explică Cosmin Ilina.
Parteneri privaţi
Instituţiile statului încearcă de câţiva ani să convingă mediul privat să dezvolte locuinţe în parteneriat cu ANL, însă mulţi investitori se feresc de acest sector după ce au ajuns cu afacerile în faliment. „Le-ar rezolva o problemă legată de preţurile în continuă descreştere ale terenurilor. Cu cât vom putea stabili mai repede nişte parteneriate, cu atât terenul unui dezvoltator poate fi valorificat aşa încât să îşi recupereze măcar pierderile“, este de părere Cosmin Ilina.
Chiar dacă parteneriatele public-private ar putea reprezenta o soluţie pentru deblocarea proiectelor ANL, şeful instituţiei este conştient că mai trebuie găsite variante viabile de valorificare a produselor construite. O variantă de lucru a Ministerului Dezvoltării a fost închirierea locuinţelor rezultate din aceste parteneriate cu circa 150 euro/lună, care aducea o amortizare a investiţiei în maximum 20 de ani. Problema este că, în România, nu sunt încă investitori privaţi determinaţi să aştepte atâta timp. „Este şi motivul pentru care mulţi dezvoltatori nu îşi închiriază nici propriile locuinţe. Preferă să stea cu ele goale, în speranţa că piaţa îşi va reveni. Nu ştiu cât de justificată este o astfel de aşteptare. Poate ar trebui închiriate la un preţ mai mic, astfel încât să poată concura cu chiriile de pe piaţa apartamentelor vechi“, explică şeful ANL.
Agenţia este determinată să identifice variantele optime de funcţionare până la sfârşitul acestui an, pentru a putea prinde în următorul exerciţiu bugetar nişte surse de venit clare.
MINI INTERVIU
Cosmin Ilina: Nu putem vinde case în pierdere de dragul de a încasa 2-3 lei
Capital: Consideraţi că preţul unitar îi împiedică pe chiriaşi să cumpere locuinţele ANL? Nu este vorba de chiria modică pe care o plătesc, de 150-200 lei, în comparaţie cu rata la bancă?
Cosmin Ilina: S-ar putea să fie şi chiria mică, dar mai este un motiv important pe care trebuie să îl luăm în calcul pentru anii ce urmează, şi anume lipsa de solvabilitate a chiriaşilor atunci când merg la bancă să acceseze un împrumut ipotecar, chiar şi prin „Prima Casă“.
Capital: La ce nivel se ridică cererile de achiziţie venite din partea chiriaşilor?
C.I.: Cereri de achiziţie există. Sunt 4.025 de cereri. Ei ar vrea să le cumpere, dar când se duc la bancă, există o problemă de solvabilitate. Nu putem, de dragul de a încasa 2-3 lei, să vindem aceste locuinţe în pierdere. Există în continuare în privat multe unităţi locative goale, pentru că preţurile sunt prohibitive. Favorizăm o anumită categorie în condiţiile în care oricum a beneficiat deja de nişte avantaje, în timp ce alţii, care nu au avut şansa să intre în faţă pe listele primăriilor, sunt în imposibilitate de a cumpăra de pe piaţa liberă tocmai pentru că preţul este mai mare.
Capital: Să înţeleg că nu aveţi, în acest moment, o strategie clară prin care să îi determinaţi pe chiriaşi să cumpere?
C.I.:Nu putem să îi obligăm să cumpere. În Germania, spre exemplu, există programe similare, dar au o perioadă clar definită, dincolo de care tânărul devine un caz social dacă nu reuşeşte în carieră şi devine un caz social în sarcina autorităţilor locale. La acest nivel lucrurile trebuie nuanţate, fără a veni să dăm cu barda sau să creăm o problemă şi mai mare. Ne imaginăm ce ar însemna ca mâine un bloc întreg să fie evacuat. Dacă vom ajunge în situaţia de a impune o perioadă de timp pentru contractele de chirie, va trebui să le dăm oamenilor timpul necesar, de doi-patru ani.
LIMITE ANL are peste 3.000 de apartamente ce trebuie finalizate anii viitori, însă misiunea este dificilă în lipsa unui buget clar
30.291 de apartamente destinate închirierii a dezvoltat Agenţia Naţională pentru Locuinţe de la înfiinţare şi până acum
18 September 2012
