Sfatul specialistilor: Go west!

Impresia generală, consolidată în ultimii ani de către comunicatorii de pe piaţa imobiliară, este că, desi preţurile calculate la metru pătrat sunt mai mici la locuinţele noi, costul de vânzare unitar al acestora este mai mare comparativ cu apartamentele vechi. Oferta crescută pe anumite zone de pe piaţa primară a făcut ca situaţia să se inverseze în anumite zone. SFin explică de ce si unde s-au produs aceste modificări.
Dezvoltarea neuniformă a noilor ansambluri rezidenţiale a creat deja pe piaţă primele dezechilibre din punctul de vedere al preţurilor practicate atât pe segmentul primar al locuinţelor, cât si pe cel secundar. Astfel, analizând datele publicate de compania Colliers International, SFin a tras concluzia că în Capitală piaţa rezidenţială a locuinţelor noi a devenit mult mai convenabilă comparativ cu cea a locuinţelor vechi. Concluzia nu se bazează strict pe calculul costului unui metru pătrat construit, oferit spre vânzare de către dezvoltatori, ci pe preţul unitar practicat de acestia.

Până nu de mult, literă de lege nescrisă era practica preţurilor mai mari la locuinţele noi comparativ cu cele vechi. Principala explicaţie a diferenţei de preţ era faptul că apartamentele noi sunt mai mari, preţul unitar crescând odată cu suprafaţa construită a acestuia. În afară de asta, în cazul apartamentelor noi există un cost suplimentar care nu se regăseste la locuinţele vechi, respectiv plata taxei pe valoarea adăugată (TVA). Vremurile au trecut si raportul s-a inversat. În prezent, din cauză că oferta primară în anumite zone este foarte mare, iar proprietarii de apartamente vechi au săltat preţurile de vânzare la cote indecent de mari, preţurile unitare practicate pentru locuinţele noi au ajuns să reprezinte valori egale sau chiar mai mici faţă de cele cerute pentru apartamentele vechi. Fenomenul nu s-a generalizat, fiind prezent mai pregnant în zona de vest a orasului si, pe alocuri, în perimetre mai restrânse din zonele semicentrale, în care oferta de pe piaţa primară este mai mare.

Astfel, asa cum usor se vede si din tabelul atasat, acolo unde oferta de locuinţe noi este mai mare - Drumul Taberei-Ghencea - si preţurile la locuinţele noi sunt mai mici comparativ cu media pentru apartamentele vechi. Trebuie remarcat că, asa cum reiese si dintr-un studiu Colliers, zona de vest este cea mai ieftină piaţă primară din Capitală, în timp ce ansamblurile din centru sunt, asa cum este si firesc, cele mai scumpe, preţurile unitare pentru o locuinţă cu trei camere ajungând si la 300.000 de euro.
Câteva exemple. Dacă o garsonieră veche poate fi găsită în cartierele Drumul Taberei si Ghencea la preţuri variind între 72.000 si 76.000 de euro, în unele ansambluri rezidenţiale construite în zonă preţurile sunt egale sau mai mici. În complexul Confort Residence din Ghencea preţul unei garsoniere variază între 63.000 si 72.000 de euro (TVA inclus), în Champion Residence, o garsonieră se vinde cu 71.000 euro (TVA inclus), iar în House Residence, un apartament cu două camere este 58.000 de euro. Si în Militari, cine caută poate găsi apartamente noi la preţuri egale sau chiar sub cele practicate pe piaţa secundară. Astfel, în ansamblul West Residence, un apartament cu două camere se vinde la un preţ de 100.000-110.000 de euro, iar unul cu trei camere - la 130.000-135.000 de euro, în timp ce pe piaţa apartamentelor vechi preţurile practicate sunt de circa 107.000 euro pentru două camere si 130.000 de euro pentru trei camere.
Concluzia se impune de la sine: evitaţi apartamentele vechi din vestul Capitalei, preţurile la care se vând sunt, pe alocuri, mai mari faţă de cele noi construite în aceeasi zonă.

Studiu de caz: Asmita vs blocuri vechi
În restul orasului, în majoritatea ansamblurilor rezidenţiale se confirmă regula de aur care spune că preţurile pe metru pătrat sunt sub nivelul celor din blocurile vechi din zonă, dar, din păcate, nu suficient de mici ca să încline si balanţa costurilor unitare. Un exemplu elocvent în acest sens este Asmita Gardens. Analiza a urmărit preţurile de vânzare ale tuturor tipurilor de apartamente, de la garsoniere la apartamente cu 4 camere, din zonele aflate în vecinătatea proiectului Asmita.
Astfel, preţul mediu pe metru pătrat construit pentru un apartament în Văcăresti este de 2.085 de euro, variind în funcţie de tipul de apartament. În piaţă, tendinţa este ca preţul mediu pe metru pătrat să fie mai ridicat pentru garsoniere, acestea având suprafaţa mai mică. Din acest punct de vedere, zona Văcăresti nu face excepţie. Un studio în această zonă se vinde la un preţ mediu de 2.236 euro/mp construit, în timp ce preţul pentru un apartament de 4 camere este de 2.027 euro/mp construit.
Apartamentele din zona Unirii, partea dinspre Splaiul Unirii, se tranzacţionează la un preţ mediu de 2.051 euro/mp construit, cu o variaţie între 2.274 euro/mp construit pentru studiouri si 1.794 euro/mp construit pentru apartamente de 4 camere.

În Tineretului, preţul mediu pentru un apartament vechi este de 1.956 euro/mp construit. Diferenţa între tipurile de apartamente este mai mică în acest caz. Pentru garsoniere, preţul mediu este de 2.042 euro/mp construit, iar pentru apartamente de 4 camere acesta se situează la nivelul de 1.912 euro/mp construit.
O alta zonă studiată a fost Vitan. Aici preţul mediu pentru un apartament este de 1.832 euro/mp construit. Studiourile se tranzacţionează la un preţ mediu de 1.936 euro/mp construit în timp ce un apartament de 4 camere la 1.716 euro/mp.
Cele mai scăzute preţuri se înregistrează în Berceni, preţul mediu pentru apartamentele vechi din această zonă fiind de 1.623 euro/mp construit, oscilând între 1.521 euro/mp construit pentru 4 camere si 1.734 euro/mp construit pentru garsoniere.
Apartamentele din Asmita Gardens se vând la un preţ de 1.600 euro + TVA pe metru pătrat construit. Cu toate acestea, raportat la preţul unitar, un apartament vechi este mai ieftin decât unul în Asmita Gardens, diferenţa de suprafaţă fiind decisivă. Pentru o mai clară ilustrare, apartamentele de două camere din blocurile vechi au suprafeţe construite între 55 si 70 mp, în timp ce în Asmita Gardens măsoară în jur de 72 mp construiţi la care se adaugă terase de 16-28 mp. Astfel, preţul pe unitate în cazul apartamentelor vechi poate varia între 105.000 si 170.000 euro, iar în Asmita între 149.000 si 177.000 (fără TVA).
Totusi, trebuie menţionat că diferenţa de preţ dintre cele două tipuri de oferte este mică, fapt care avantajează (la limită) locuinţele noi din Asmita Gardens, explică Atena Tiplic, Project Manager si Senior Consultant în cadrul Colliers Residential Division.

Evoluţii asteptate
Preţurile unităţilor aflate în proiecte lansate în prima jumătate a anului au cunoscut o crestere medie de 20%. Acest fapt se datorează intensificării ritmului vânzărilor, dar si scumpirii materialelor de construcţie si forţei de muncă. Preţul mediu de piaţă rămâne în continuare 1.500 euro/ mp construit (apartament + terasă + pereţi interiori), în mare parte dato-rită proiectelor lansate în a doua jumătate a anului trecut care, fiind destinate clasei medii si sub-medii, au avut un preţ de lansare mai mic.
Cel mai mic preţ mediu pentru un apartament de trei camere într-un proiect nou cu peste 200 de unităţi aflat în partea de vest a Capitalei este de aproximativ 133.000 euro (fără TVA). Însă, dacă ar fi incluse în această analiză si apartamentele construite înainte de 1990, zona cea mai accesibilă ca preţ este cea de sud, unde preţul mediu pentru un apartament de 3 camere este în jur de 130.200 euro.
În contextul multor incertitudini legate de evoluţia crizei financiare începute în Statele Unite, în următoarele 6 luni piaţa rezidenţială va creste într-un ritm mai puţin alert decât în 2007, estimează analistii Colliers. Noii jucători de pe piaţă vor astepta efectele crizei asupra schemelor lor de finanţare. Pe termen mediu si lung însă, piaţa rezidenţială va continua să crească.

Până la sfârsitul anului 2008, stocul de apartamente noi va fi de 5.000 de unităţi, iar până în anul 2010 acesta va ajunge la 15.000 de unităţi locative. Absorbţia de apartamente noi va creste de la 10.000 de unităţi în 2008 la 20.000 în următorii 3-4 ani.
Decizia de a cumpăra un apartament nou în detrimentul unuia vechi depinde si de durata de viaţă a blocurilor construite înainte de 1989, care se va apropia de termenul maxim în următorii 15 ani. Dintre investitorii care au cumpărat apartamente noi off-plan în ultimele 18 luni, aproape jumătate le vor oferi pentru închiriere, iar restul le vor vinde. După ce s-au îndreptat către locaţii în apropierea centurii, dezvoltatorii caută acum proiecte în zone mai îndepărtate, dar cu un mare potenţial, precum Săftica, Cernica, Tărtăsesti, Bragadiru si Buftea.
Proiectele de lux vor fi dezvoltate la o scară mai largă, fiind localizate mai mult în nordul orasului. În rest, preţurile pe piaţa primară vor continua să crească cu o medie de 5% în prima jumătate a anului, ajungând la o crestere medie anuală de 15% până la sfârsitul anului 2008.