Spaţiile comerciale mici aduc proprietarilor profituri mari

Un spaţiu comercial aduce mai mulţi bani din închiriere decât un apartament de lux. Investiţia se amortizează mai repede decât la o locuinţă, dar sumele necesare achiziţiei sunt de două-trei ori mai mari.

Mai merită să investeşti într-un spaţiu comercial mic? Se pare că da, în ciuda preţurilor exorbitante. Mallurile date în folosinţă în ultima perioadă au „ridicat“ de pe străzi aproape toţi micii comercianţi de haine, încălţăminte şi alimente, dar în locul lor au venit bancherii şi farmaciştii.

Proprietarii cer între 1.500 şi 5.000 euro/mp, dar există, mai ales pe piaţa Capitalei, şi oferte în zone exclusiviste unde preţurile ating vârfuri de 12.000 euro/mp. Chiriile au crescut şi ele uşor, dar nu atât de mult ca preţurile de vânzare a spaţiilor. În fiecare lună, un proprietar câştigă între 20 şi 140 euro/mp din închiriere. În urmă cu trei ani, acelaşi proprietar obţinea doar între şapte şi 100 euro/mp/lună. Printre marii proprietari de spaţii comerciale se numără companii precum Practic SA, Herăstrău SA, Meteor SA şi fondul de investiţii MCH.
„Când faci o asemenea achiziţie, calculezi în primul rând rentabilitatea. Acum este o afacere foarte bună, pentru că recuperarea investiţiei se face în zece ani. Peste câţiva ani, această perioadă va creşte, estimându-se că va ajunge la 12-13 ani“, declară Carmen Godeanu, senior real estate broker, la departamentul Spaţii Comerciale şi Industriale al agenţiei Regatta. Prin comparaţie, în acest moment, închirierea unei locuinţe din Bucureşti se amortizează în 12,5 ani, iar peste câţiva ani, această durată ar putea ajunge la 15 ani.

Când vine vorba de cumpărare, însă, investitorii nu se prea înghesuie. „Există cereri, însă preţurile de vânzare de spaţii comerciale stradale sunt destul de mari, fapt ce descurajează din start potenţialii cumpărători. Cei care doreau iniţial să achiziţioneze spaţii comerciale pentru investiţie se orientează către alte segmente, sperând că, în câţiva ani, preţurile vor mai scădea“, declară Ramona Dinu, director Departament Comercial & Birouri, de la agenţia Neocasa.

Pentru o astfel de investiţie, cel mai mult contează vadul comercial şi dezvoltarea zonei unde este amplasat spaţiul. De exemplu, spaţiul din imagine, situat pe bulevardul Decebal din Bucureşti, are o suprafaţă de 300 mp, iar în zonă chiriile sunt de circa 60 euro/lună/mp. Dintr-un foc, viitorul proprietar ar putea avea venituri anuale de 216.000 euro. Preţul de vânzare este însă cam piperat, de 1.100.000 euro.
Pe Bulevardul Magheru sau pe Calea Victoriei un spaţiu s-ar vinde şi mai scump, dar din păcate nu există niciunul liber.

Ca urmare, chiriaşii de lux s-au orientat spre zone din nord. De exemplu, în Dorobanţi, a crescut cererea, iar chiriiile au „săltat“ şi ele cu 30% numai în ultimul an, potrivit datelor agenţiei imobiliare Colliers International. Numai această companie imobiliară a intermediat închirierea a mai multe spaţii de lux pe artera amintită: GarantiBank, Einstein & Ziggo şi ID Sarrieri. Suprafeţele închiriate au fost cuprinse între 100 şi 230 mp.

Preţuri cu 40% mai mici în provincie

În acest moment, există o cerere  mai mare de închiriat spaţii comerciale stradale decât de cumpărat, în toate zonele din Capitală, susţin şi experţii de la Neocasa. Cele mai multe solicitări vin din partea băncilor, farmaciilor, magazinelor de produse IT&C, telefonie mobilă şi servicii pentru amenajarea locuinţelor.
În alte oraşe din ţară, bătălia pe spaţiile comerciale este mai mare decât în Bucureşti. Există mai mulţi cumpărători, dar preţurile sunt mai mici cu circa 30-40%, în oraşe precum Constanţa, Timişoara, Cluj Napoca şi Iaşi. Şi chiriile sunt mai mici, de multe ori fiind situate la jumătate faţă de Bucureşti.

O altă diferenţă este dată de faptul că în provincie spaţiile comerciale nu sunt atât de fărâmiţate, având de regulă suprafeţe mai mari. Acestea depăşeşc de multe ori 200 mp şi ajung până la 1.000 mp. În Bucureşti, majoritatea spaţiilor de pe arterele cele mai căutate au suprafeţe cuprinse între 100 şi 300 mp, scumpirile repetate forţând micşorarea succesivă a spaţiilor de vânzare şi servicii.