Stimulente cu efect zero pe piaţa terenurilor

Se pare că piaţa a devenit mult mai calmă la auzul noilor proiecte de infrastructură. În anii trecuţi, o stire oficială despre un nou proiect de infrastructură putea duce usor la explozii speculative.
Poate din cauza încă proaspetelor ecouri ale campaniei electorale tocmai încheiate sau pur si simplu a conjuncturii mai puţin favorabile speculaţiilor imobiliare, zvonistica nu-i mai impresionează pe investitori. Marile proiecte de infrastructură puse la bătaie de autorităţi îi impresionează astăzi doar pe vânzători, cumpărătorii devenind selectivi si neîncrezători.

Intermediarii imobiliari activi pe piaţă susţin că, în prezent, proprietarii de terenuri sunt în asteptare. Există o posibilitate mare ca preţurile să prindă un nou suflu atunci când proiectul celei de-a doua centuri a Capitalei va prinde viaţă, dar momentan se asteaptă noile oportunităţi, spune Daniel Căpitanu, de la Departamentul Terenuri al EuroMetropola. Astfel, se vorbeste tot mai mult despre cea de-a doua linie de centură ce va fi făcută la profil de autostradă, dar miscările pe piaţa terenurilor aflate în calea acestui mare proiect de infrastructură sunt destul de slabe. „Există o ofertă foarte mare de terenuri, dar o cerere mică. Pentru moment, investitorii asteaptă începerea proiectului înainte de a achiziţiona terenurile în zona respectivă“, explică sursa citată.
În zona actualei centuri, investitorii se orientează spre dezvoltarea segmentului industrial, logistic, spaţii pentru depozitare, staţii de betoane etc. Cea mai descongestionată zonă este cea din sud, care deţine si un potenţial ridicat. Se estimează că piaţa terenurilor din această zonă va creste în următoarea perioadă, dar va fi influenţată si de proiectul nou de construire a celei de-a doua centuri. O cerere ridicată de terenuri se înregistrează în apropiere de DN 1, fiind si zona cea mai dezvoltată din punct de vedere imobiliar adiacentă Capitalei.

Logistica, la ea acasă

În prezent, autostrada A1 si incipient A2 primesc tot mai multe dezvoltări industriale si de logistică. În acest sens, specializarea pe care o primesc actuala centură, precum si autostrada planificată să o dubleze va fi cu siguranţă aceeasi. Daniel Căpitanu afirmă că pe ambele centuri dezvoltatorii imobiliari vor prefera segmentul industrial. Companiile din interiorul Bucurestiului vor fi obligate să se extindă în exterior. Aici, posibilitatea de a nu primi avize de mediu pentru zona în care îsi desfăsoară activitatea în prezent ar putea avea un cuvânt greu de spus în relocarea activităţii industriale. Totusi, sunt si excepţii. Chiar dacă dezvoltatorii vor investi cu prioritate în industria usoară sau parcuri logistice, în zona Pipera segmentul rezidenţial se va afla în plină dezvoltare.
Oferta actuală de terenuri în zonele ce vor fi traversate de noua centură este compusă din terenuri arabile, majoritatea aflate în extravilan. Ca tendinţă de viitor, acestea vor fi puţin câte puţin introduse prin PUG în intravilan. O caracteristică generală a acestei oferte este faptul că proprietăţile scoase la vânzare reprezintă suprafeţe mari, care depăsesc un hectar, loturile mici, sub 5.000 mp, fiind proprietăţi rarisime.

Atenţie la noduri!

Autostrada în sine nu prezintă interes imobiliar. Cine a călătorit în Europa a observat că pe ambele părţi ale unei autostrăzi continuă să se practice agricultura: nu parcuri comerciale, nu hale, nu depozite. Dezvoltările imobiliare de acest fel pot avea loc doar în zona nodurilor rutiere si a „exit“-urilor. Infrastructura comercială aferentă autostrăzii - benzinării, popasuri cu restaurante, moteluri etc. -, este, de regulă, licitată de operatorul autostrăzii si realizată strict în conformitate cu proiectul. Prin urmare, deţinerea unei parcele pe „malul“ autostrăzii nu presupune dreptul proprietarului de a se conecta cu aceasta.
În proiectul viitoarei autostrăzi de centură a Capitalei, figurează cel puţin o duzină de mari noduri rutiere care vor „aduna“ traficul din Bucuresti sau de pe drumurile naţionale si judeţene care comunică cu Bucurestiul. Cele mai importante sunt nodurile care vor lega autostrada de centură cu cele trei autostrăzi care vor pleca din Bucuresti, respectiv A1 Bucuresti-Pitesti, A2 Bucuresti-Constanţa si A3 Bucuresti-Brasov.
Primul segment ce va fi construit va lega A1 si A2 prin nordul orasului. Va porni, cel mai probabil, din zona km 16 al autostrăzii Bucuresti-Pitesti, va trece prin vecinătatea localităţii Buftea, apoi pe lângă aeroportul Otopeni (ocolindu-l prin nord), se va conecta cu A3 undeva între localităţile Dimieni si Runcu si va ajunge la km 13+300 al autostrăzii A2.
Alte puncte de interes imobiliar vor apărea în zonele adiacente drumurilor naţionale care vor avea acces către noua autostradă ocolitoare. Acestea vor fi pe DN 5 km 14+000 (la sud de Jilava), DN 6 km 14+500 (sud de Bragadiru), DN 4 km 14+700 si DN 3 km 13+900 (la intrarea în Afumaţi dinspre Bucuresti). În nord si nord-vest, vor exista trei mari puncte nodale formate la întâlnirea autostrăzii ocolitoare cu DN 1, DN 1A si DN 7.

Cat costă

În ultima perioadă, de pe piaţa imobiliară au fost transmise câteva semnale care indică un blocaj si în tranzacţiile cu terenuri. Spre exemplu, grupul spaniol Marina D’Or, care deţine în Spania proprietăţi imobiliare estimate la circa sapte miliarde euro, a amânat realizarea primului proiect pe piaţa locală din cauza preţurilor terenurilor, considerate de dezvoltator prea ridicate.
„Dacă în urmă cu un an eram dispusi să plătim si 100 de milioane de euro pentru un teren, acum preferăm să mai asteptăm. Negociem achiziţii de terenuri si intrarea în parteneriate, dar credem că preţurile sunt prea mari comparativ cu posibilităţile de dezvoltare pe care le oferă aceste proprietăţi“, a declarat reprezentantul Marina D’Or în România, Gabriel Stăniloiu. Compania a deschis un birou în România la începutul anului trecut, până în prezent nerealizând însă nicio achiziţie pe piaţa locală. Un alt dezvoltator spaniol, Realia, a anunţat că renunţă la tranzacţia de achiziţie a unui teren pe care urma să o încheie cu producătorul de băuturi alcoolice Zarea Bucuresti, din cauza preţului prea ridicat. Indiferent dacă este vorba sau nu din partea grupului Realia despre o simplă manevră de negociere, rămâne cert un fapt: investitorii sunt mai reticenţi în a plăti preţul cerut de vânzător.

În prezent, pe piaţa din Bucuresti sunt listate câteva mari proprietăţi funciare cu valori de peste 100 de milioane de euro, dar niciuna nu a fost achiziţionată până în prezent. Investitorii sunt precauţi, motiv pentru care se înregistrează si o stagnare a vânzărilor de terenuri. Dacă lucrurile vor continua să treneze, este posibil ca până la sfârsitul anului să se înre-gistreze si usoare reduceri de preţ pentru terenuri.
În ceea ce priveste zona Ilfov, poticnelile electorale precum cele din Stefănesti sau Sintesti vorbesc de la sine despre interesele foarte mari care există în tot judeţul pentru piaţa terenurilor. Chiar dacă de cele mai multe ori iluzorii, ţăranii, sau mai bine zis proprietarii de terenuri arabile din Ilfov îsi fac mari speranţe în legătură cu parcelele deţinute. În Ilfov, spun agenţii imobiliari, astăzi nu se mai găseste la vânzare un metru pătrat arabil sub 1 euro. „Beţia“ imobiliară a localnicilor este permanent alimentată si stimulată: de o autostradă care va trece prin zonă, de un ansamblu rezidenţial, de un aeroport nou sau, de ce nu, de „dezgroparea unor schelete“ ale regimului comunist, cum ar fi canalul Bucuresti-Dunăre. În plus, mai este si încă nenăscuta, dar foarte speculata idee a zonei metropolitane. Terenurile din viitoarea metropolă Bucuresti, mai ales cele arabile, vor deveni intravilane odată cu demararea proiectelor metropolitane. Acest lucru înseamnă implicit că valoarea lor va creste foarte mult. Din aceste speranţe se hrănesc astăzi majoritatea pronosticurilor referitoare la piaţa imobiliară din „hinterland-ul“ Capitalei. Până la urmă, asa cum spunea si George Soros, „opiniile speculatorilor sunt mai importante decât realitatea economică“.

„Viitoarea Zonă Metropolitană Bucuresti este interesantă pentru investitori datorită faptului că în timp va înghiţi o suprafaţă foarte mare de terenuri care vor fi trecute în intravilanul construibil. Un alt stimulent este oferit de ministrul transporturilor care a declarat că viitorul aeroport al Capitalei va fi construit la Adunaţii Copăceni. Acesta va ridica preţurile terenurilor din vecinătate. În plus, intră în calcul o altă investiţie importantă a statului care va mări cota proprietăţilor, adusă în actualitate de primul-ministru. Într-o declaraţie publică acesta a susţinut continuarea execuţiei canalului care va face din Capitală port la Marea Neagră“, precizează Daniel Căpitanu, de la departamentul terenuri din EuroMetropola.
În restul ţării terenurile arabile sunt tranzacţionate la hectar, existând investitori care compactează tot mai multe dintre ele. Cei care cumpără sunt împărţiţi în două tabere, în funcţie de motivaţie: vindere ulterioară pe parcele pentru case si comasarea pentru agricultură.