Mareste fontul | Trimite pe yahoo messenger | Trimite pagina unui prieten | Printeaza pagina

Terenurile reintră timid în lumina reflectoarelor. Loturile micuțe, căutate de dezvoltatori

Publicat: | Autor: Raluca Joiţa, IMOPEDIA.ro | Numar afişări: 2789

Segmentul terenurilor a fost cel mai lovit de criză, dar ultimul an a adus schimbări majore, cel puțin în ceea ce privește loturile din zonele centrale și semicentrale ale marilor orașe. Dezvoltatorii imobiliari au început din nou să investească în proiecte rezidențiale de dimensiuni mici și mijlocii, ceea ce, inevitabil, se reflectă în piața terenurilor. Însă specialiștii subliniază că entuziasmul proprietarilor trebuie temperat: nu vom vedea prea curând creșteri uluitoare de preț similare perioadei anterioare lui 2008.

Terenurile reintră timid în lumina reflectoarelor. Loturile micuțe, căutate de dezvoltatori (sursa foto: Raluca Joița)Prețul terenurilor a suferit cea mai mare corecție de preț din întreaga piață imobiliară, după criza recentă. Vizate cu precădere de speculatori, înainte de 2007, terenurile au provocat cele mai mari pagube în portofoliile investitorilor: nu în puține situații, valoarea le-a scăzut chiar cu 80%. Terenuri micuțe amplasate în zone bune ale Capitalei, suprafețe mai mari din împrejurimi sau loturi de casă de la periferiile Bucureștiului, toate s-au devalorizat masiv, în ultimii șapte ani. Însă lucrurile încep să se îndrepte, și pe acest segment – odată cu dezmorțirea pieței rezidențiale și a celei a clădirilor de birouri, terenurile au reînceput să fie căutate. Prețurile sunt, în continuare, departe de cele anterioare crizei, însă acest lucru este benefic pentru o piață stabilă, subliniază specialiștii.  

„Terenurile amplasate în zone centrale și semicentrale ale Capitalei sunt căutate de investitori, interesul a crescut semnificativ în ultimii doi ani, fapt demonstrat și de numărul ridicat de proiecte din aceste zone. Sigur, sunt și terenuri achiziționate înainte de criză, dar vedem o activitate mult mai mare și pe partea de tranzacționare. Însă piața terenurilor din Capitală nu va vedea modificări majore, în 2016. Poate vom asista la o ușoară creștere a numărului de tranzacții, dar nu estimăm o urcare a prețului de tranzacționare”, declară pentru IMOPEDIA.ro Ionuț Bălău, managing partner în cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Categorie importantă într-o piață imobiliară sănătoasă, dezvoltatorii de mici dimensiuni au intrat din nou în joc, investind deocamdată prudent. Cei care cumpără zilele acestea sunt exclusiv cei interesați să dezvolte un proiecte în viitorul apropiat, astfel că analizează mult mai atent caracteristicile unui teren. Numărul tranzacțiilor a urcat simțitor față de anii trecuți, prețurile încă scăzute fiind unul dintre cei mai importanți factori.

„Spre deosebire de perioada din 2007 - 2008, cumpărătorii nu mai caută terenurile speculativ, ci își îndreaptă atenția către zonele care oferă un potențial crescut de construire și coeficienți de urbanism cerți. Raportat la piața imobiliară, considerăm că terenurile reprezintă investiția cu cel mai mare potențial de creștere”, spune Răzvan Cuc, Director Regional RE/MAX România.

Cum analizează un dezvoltator profitabilitatea unui teren?

Construcția unui imobil este un business clar, deși pentru ochii neavizați pare să fie o investiție al cărei succes ține mai mult de noroc. Înainte de criză, cererea ridicată din piață a atras afaceriști fără experiență în domeniu, care priveau lucrurile superficial. Dezvoltatorii imobiliari rămași acum în piață își fac calcule mult mai realist, schițându-și un plan bine pus la punct înainte de a se avânta la drum.

„În momentul achiziționării unui teren, dezvoltatorii analizează marja de profit. Să spunem că prețul terenului este X – în funcție de ceea ce poate fi construit pe acel teren, ca suprafață totală desfășurată, (dată de indicatorii urbanistici), înseamnă un preț de X prim, respectiv incidența terenului/metru pătrat construit. Iată un exemplu extrem de simplist: se construiește cu 450 euro/mp, în timp ce incidența terenului este de 200 euro/mp (dată de prețul terenului și coeficienții urbanistici), la care se mai adaugă niște costuri indirecte estimate pe la 10-15%, deci se ajunge la un cost total de 800 euro/mp construit. Cu cât se poate vinde această construcție? Prețul diferă, desigur, în funcție de zonă (sunt și alte caracteristici, însă acesta poate fi considerat cel mai important). Dacă prețul locuințelor din zona respectivă a rămas constant în ultimii ani, marja de profit este oarecum aceeași, astfel că nici prețul terenului nu s-a modificat”, explică Ionuț Bălău, managing partner în cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Prețul terenurilor din București este deocamdată departe de a urca, deși numărul tranzacțiilor a crescut semnificativ, spun specialiștii. Dezvoltatorii calculează câți bani pot oferi unui proprietar în funcție de suprafața pe care o pot construi pe lotul respectiv și de prețul cu care se vinde un apartament în zona respectivă. Practic, coeficienții urbanistici arată câți metri pătrați vor exista la final, iar reputația cartierului indică prețul cu care poate fi vândută această construcție.

„Dezvoltatorii au foarte multe lucruri de luat în calcul, înainte de a începe un proiect – sunt multe lucruri de rezolvat (autorizații, eventuale piedici întâmpinate, costuri neprevăzute), sunt bani blocați pe o perioadă însemnată sau dobânzi de plătit (în cazul celor care folosesc ajutorul băncilor). Nu poate construi oricine, deoarece experiența își spune cuvântul: te ajută la negocierile cu furnizorii de materiale, îți oferă o idee despre caracteristicile zonei respective, ce fel de proiect poți ridica într-un anumit cartier. Sunt zone și zone, trebuie să îți adaptezi construcția în funcție de cerințele momentului. Dacă nu ai experiență în piață, lucrarea ajunge să nu fie profitabilă. Toți acești factori fac ca investiția într-un proiect rezidențial să nu fie rentabilă dacă nu există, la final, un profit de minimum 30%”, punctează Bogdan Severin, director al departamentului de Vânzări în cadrul IMOPEDIA.ro

București, Cluj-Napoca, Brașov și Iași sunt orașele în care investițiile în proiecte rezidențiale au dus la o creștere semnificativă a vânzărilor de terenuri, arată studiile companiilor imobiliare locale. Luând în calcul evoluția pozitivă a economiei, stabilizarea prețurilor locuințelor, accesibilitatea ofertelor de creditare și revenirea cererii pe segmentul rezidențial, specialiștii estimează că piața terenurilor din marile orașe va continua să crească și pe parcursul anului ce urmează să înceapă.

CITEȘTE ȘI ALTE ARTICOLE:

Voteaza articolul:
| Aprecierea vizitatorilor:

Ai un comunicat de presă de publicat?

 
RSS
Primeste stirile pe e-mail

OFERTE RECOMANDATE
Popesti-Leordeni , SU: 160 mp
Pipera , SC: 500 mp
Bucurestii Noi , SC: 99 mp, 3 cam.
TOPURI IMOPEDIA.ro
Cele mai noi comentarii
Cele mai citite stiri
Top Likes

Primul ghid imobiliar autentic! Sfaturi pentru realizarea unei tranzactii imobiliare, termeni imobiliari, financiari, precum si descrieri detaliate ale zonelor,doar pe ghid.imopedia.ro

Blog RUN
Adrian Crivii
Gabriel Alexandru
Dragos Dragoteanu
Daniel Dobre
Adrian Niculescu
Ilias Papageorgiadis

Cele mai noi si importante stiri din segmentul imobiliar iti sunt redate intr-un format inedit, menite a te tine la curent cu tot ceea ce inseamna noutati si ultimele tendinte in domeniul imobiliar, doar pe media.imopedia.ro

Ştiri imobiliare
Analize imobiliare
Evenimente imobiliare
Ghidul Prima Casă
Știri Prima Casă
Comunicate de presă
Arhiva video