Tranzacţiile din industrial, blocate de lipsa de flexibilitate

Unii proprietari aşteaptă chiar şi un an de zile până închiriază. Alte probleme pe care le mai au jucătorii din piaţă sunt: lipsa de orientare strategică şi inadaptabilitatea.

Analiştii spun că în acest an industrialul va simţi o relaxare, dar în acelaşi timp va rămâne fragil, de aceea jucătorii din această piaţă trebuie să fie mai flexibili şi să nu mai aştepte. "Anul 2011 va fi un an de stagnare din punctul de vedere al pieţei de industrial, însă nu mai rău decât 2010, stagnare caracterizată de următoarele: lipsa dezvoltărilor speculative, însă o tendinţă a construcţiilor la cerere, pentru clienţi din pieţe de nişă (auto, alimentară); investiţiile străine vor continua să fie riscante, yield-ul pieţei de industrial stagnând la 10.5-11%; estimăm ca rata de neocupare de 14% să stagneze în prima parte a anului, apoi să coboare foarte încet la 13%; nivelul chiriei va rămâne în intervalul 3.75 - 4.25/euro/mp pentru spaţii în locaţii prime şi în intervalul 3.0-3.5/euro/mp în locaţii secundare", a declarat, pentru Curierul Naţional, Irina Iliescu, reprezentant al Departamentului Industrial din cadrul companiei King Sturge.

În opinia lui Gabriel Sfetcu, director Departament Industrial, Cushman & Wakefield România (C&W) în 2011 va continua trendul ascendent al tranzacţiilor din sectorul industrial. Nu crede că vom reveni rapid la suprafeţele tranzacţionate sau dezvoltate în perioada 2004 - 2007, dar asta nu înseamnă că 2011 va fi un an rău.

Specialiştii spun că nu prognozăm o revenire a pieţei, însă piaţa de industrial va simţi o relaxare dar va rămâne în acelaşi timp fragilă.

Anul 2011 va fi anul întreprinderilor mici şi mijlocii, rezistenţa acestora şi impunerea lor pe piaţă. "Consider că anul 2011 va fi un an bun pentru stabilizarea şi poziţionarea strategică a companiilor care îşi doresc un business pe termen mediu şi lung - valabil atât pentru dezvoltatori, cât şi pentru intermediari", a explicat Irina Iliescu. Anul 2011 va fi totodată şi un an ideal pentru companiile care deţin finanţare proprie, deoarece acestea vor deveni competitive şi îşi vor permite să deţină un aşa-numit monopol.

Aşteptarea nu este o soluţie

Blocajul în tranzacţionarea spaţiilor industriale este generat în mare parte de lipsa de flexibilitate a părţilor implicate. "În momentul în care fiecare parte este dispusă să înţeleagă restricţiile celeilalte părţi, atunci "cererea întâlneşte oferta" şi piaţa funcţionează. Aceasta a fost condiţia pe care au îndeplinit-o părţile implicate în tranzacţiile realizate în 2010", a afirmat Gabriel Sfetcu.

În opinia Irinei Iliescu soluţia pentru anul 2011 cu siguranţă nu este aşteptarea. "Consider că atitudinea pro-activă şi găsirea de soluţii de nişă pentru orice companie sunt soluţii pentru a se menţine în piaţă. Este adevărat că în funcţie de structura sau activitatea fiecărei companii în parte, cele puternice vor rezista", a mai adăugat reprezentantul King Sturge.

Ultimii doi ani

Pentru segmentul industrial 2009 a fost anul în care cererea de spaţii industriale a fost extrem de scăzută. Totodată, 2009 a fost anul renegocierii chiriilor şi al reducerii costurilor de operare, mare parte din cererile de spaţii fiind doar la nivel informativ în vederea redimensionarii bugetelor. 2010 reprezintă anul revenirii cererii de spaţii industriale în special în domeniul automotive, producţie uşoară şi puţin logistică/ distribuţie.

Piedicile pe care jucătorii din piaţă le-au întâlnit au fost clare. "Pe deoparte chiriaşii nu au mai avut garanţia comenzilor de la potenţiali clienţi şi astfel s-a impus amânarea proiectelor de extindere şi în acelaşi timp din dorinţa de a reduce costurile de operare au subdimensionat bugetele, luând în considerare chirii scăzute dramatic. Pe cealaltă parte, proprietarii sau dezvoltatorii spaţiilor industriale nu au fost foarte flexibili în a reduce nivelul chiriilor, chirii care pe acest segment nu au fost exagerate. Chiriile nu pot scădea sub costurile de dezvoltare ale proiectului industrial", a explicat reprezentantul C&W. Din punctul de vedere al Irinei Iliescu problemele pe care le-au întâlnit cei activi în această piaţă au fost legate de unii chiriaşi care nu şi-au mai permis să achite nivelul de chirii pentru anumite perioade de timp mai dificile sau unii chiriaşi care şi-au restrâns activitatea, ca urmare a fost nevoie să reducă şi din spaţiile de depozitare închiriate. Piedicile întâmpinate de intermediari - consultanţii imobiliari: în anul 2009, stoparea tranzacţiilor de închiriere sau vânzare a noi spaţii de logistică/industriale, datorită incapacităţii luării de decizii a clienţilor.

Soluţia a apărut spre sfârşitul anului 2009, început de 2010: adaptarea la "noua piaţă", respectiv renunţarea la speranţa de a mai finaliza astfel de tranzacţii şi focusarea pe tranzacţii de genul: renegocieri de contracte, relocări de spaţii, oferirea de un pachet de servicii şi nu simplul binecunoscut brokeraj din perioada de boom imobiliar - când tranzacţiile se semnau fără mult efort din partea brokerului.

Ce greşeli s-au făcut şi ce soluţii există

Singura posibilă greşeală, din punctul meu de vedere - al reprezentantului King Sturge - este timpul îndelungat de aşteptare de aproximativ 1 an de zile, lipsa de orientare strategică, inadaptabilitatea. "Unii proprietari de spaţii imobiliare, spre exemplu, au reacţionat foarte greu şi au avut de pierdut în faţa jucătorilor mai dinamici din piaţă. Au înţeles cu greu că pentru a face faţă momentului de panică, trebuiau doar să găsească o soluţie de moment; şi aici mă refer la: renegocieri ale contractelor de închiriere existente, acordarea unor beneficii şi gratuităţi chiriaşilor, oferirea unor calităţi mai bune ale serviciilor şi reamenajări ale spaţiilor industriale, pentru a le spori atractivitatea, bineînţeles, toate acestea în schimbul unui angajament din partea chiriaşului de a continua colaborarea pe un termen prelungit. Vânzarea însă a proprietăţilor la preţuri ajustate încă nu a luat amploare", a mai spus Irina Iliescu.

Dezvoltatorii nu prea au avut de ales, odată cu prăbuşirea pieţei, orice investiţie a devenit riscantă, instituţiile finanţatoare nu le-au mai acordat la fel de uşor împrumuturi, în concluzie au preferat să stopeze construcţiile şi să se focalizeze doar pe tranzacţionarea spaţiilor existente. Piaţa de industrial din România ar fi trebuit să atingă un nivel de 3.500 hectare de spaţii de logistică şi industriale, în anul 2011. În momentul de faţă, nivelul stocului este abia la jumătate, ca urmare, încă există potenţial pentru noi dezvoltări imobiliare în segmentul industrial.

"Soluţia pentru dezvoltatori şi proprietari a fost sau ar fi fost regândirea angajamentelor faţă de chiriaşii din spaţiile de logistică pe care le deţineau, pentru a păstra un venit constant, fie el mai mic pentru perioada de criză", a concluzionat Irina Iliescu.