Trebuie să ne amintim ce înseamnă "veste bună" în piaţa imobiliară

Profesorul de Economie Robert Shiller spune că trendul descendent din piaţa rezidenţială americană are premise să continue. Preţurile scăzute sunt însă o veste bună, întrucât casele devin accesibile cumpărătorilor. Acum câteva zeci de ani nici nu existau discuţii despre imobile ca fiind investiţii.

Chiar dacă statisticile din piaţa rezidenţială americană oferă semnale pozitive în ceea ce priveşte reducerea stocului de locuinţe disponibil la vânzare, este prematur să spunem că preţurile au atins nivelurile minime, a declarat recent, într-o intervenţie pentru CNBC Robert Shiller, profesor de economie la Universitatea Yale din SUA. El spune că imobiliarele au un comportament diferit de cotaţiile acţiunilor, întrucât capătă o anumită inerţie. "Odată ce preţurile o iau în jos, acestea pot merge în jos pentru cinci ani sau pentru zece ani", a zis Shiller.

Revenirea sectorului, dar mai cu seamă a preţurilor, va fi mai grea decât scontează analiştii şi publicul. Motivul? "Piaţa este diferită. Suntem după cel mai mare balon speculativ din istoria SUA şi din istoria lumii". Un declin prelungit al cotaţiilor nu ar fi o noutate pentru piaţa americană: în prima jumătate a secolului trecut, preţurile au scăzut, iar tendinţa s-a menţinut pentru jumătate de veac. Economiştii de atunci spuneau că ar trebui ca publicul să se aştepte la reduceri graduale de preţuri şi aveau dreptate, procesul datorându-se uzurii morale, deprecierii şi progresului tehnologic.

Prezumţia că preţurile locuinţelor vor merge în jos nu este aşadar nouă şi aşa ceva se întâmplă acum şi în Japonia. "Este o veste bună! - apropo - pentru că sunt mai accesibile", spune Shiller, amintind că, până acum câteva zeci de ani, nici nu existau discuţiile despre case ca fiind investiţii. Primele majorări de preţuri au apărut tocmai ca o panică a cumpărătorilor şi a fost spiritul timpului anilor 2000 această teamă legată de noi scumpiri în imobiliare.

Această perspectivă era, însă, nefondată din punct de vedere fundamental, ea rezultând dintr-o reacţie pur psihologică la nivelul participanţilor la piaţă. Pieţele sunt comportamentale, iar oamenii se pot înşela grav în viziunea pe care şi-o construiesc asupra lumii. "Este o perspectivă uluitoare, care s-a dezvoltat până în 2006. Puteţi crede aşa ceva?! Oamenii obişnuiau să spună că preţurile caselor nu scad niciodată, după ce tocmai coborau de 15 ani în Japonia!", a spus Shiller. Realizatorul TV a nuanţat că această idee aparţinea agenţilor imobiliari, însă profesorul american a insistat: "Nu! Era toată lumea! Aproape toată lumea! Oamenii cred lucruri ciudate; nu sunt chiar aşa de deştepţi precum par". El spune că acum mentalul colectiv a căpătat o predispoziţie către austeritate, care afectează inclusiv preţurile imobilelor, iar politicile relaxate ale băncilor centrale nu pot schimba această nouă orientare a societăţii.

Preţurile caselor din SUA se află încă pe un trend descendent consemnând o nouă lună de declin în martie a.c., potrivit indicelui Case-Shiller întocmit de Standard&Poors şi dat publicităţii la începutul acestei săptămâni. "Indicele naţional a scăzut cu 2% doar în primul trimestru al anului şi a coborât cu 35,1% faţă de valoarea înregistrată în al doilea trimestru din 2006, când s-au consemnat maximele istorice", a declarat David M. Blitzer, preşedintele comitetului de analiză a indicilor în cadrul S&P. 

Cine este Robert Shiller

Profesorul de la Yale a căpătat o recunoaştere mai largă în opinia publică după ce în 2000 a publicat lucrarea "Exuberanţa iraţională" chiar pe un vârf în piaţa bursieră anunţând prăbuşirea cotaţiilor după depărtarea importantă faţă de nivelurile de susţinere fundamentale. Cartea, desemnată "best seller" de către publicaţia New York Times, pune accentul pe caracterul comportamental al pieţelor, ideea principală a autorului potrivit căreia elementele de natură psihologică precumpănesc deciziilor raţionale în cazul investitorilor fiind reluată de Shiller în lucrarea "Spiritele animalice" ("Animal Spirits: How Human Psychology Drives the Economy, and Why It Matters for Global Capitalism"), lansată în 2009.

Pornind de la aceleaşi considerente de ordin psihologic, el a caracterizat piaţa imobiliară din SUA din prima jumătate a decadei trecute ca fiind într-o zonă de bubble. După spargerea balonului speculativ, opiniile sale cu privire la sectorul de real estate se află în atenţia media, ca şi indicele Case-Shiller, calculat după o metodologie de ajustare a preţurilor locuinţelor la inflaţie stabilită împreună cu profesorul Karl Case şi care a fost preluat de compania Standard & Poor's, ce îl actualizează periodic.